Siirry sivun sisältöön
Siirry hakuun

Strategiset riskit

Toimintaympäristöön liittyvät riskit

Toimintaympäristön epävarmuuden ja uusien toimistotilojen ylitarjonnan arvioidaan pitävän toimitilojen vajaakäyttöasteen Suomessa korkealla. Spondan toimistotilojen käyttöaste on vakaalla tasolla, mutta lisääntyvällä tarjonnalla ja talouskasvun heikentymisellä voi olla negatiivinen vaikutus yhtiön vuokraustoimintaan. Liiketilojen käyttöaste on toimintaympäristön heikentymisestä huolimatta pysynyt korkealla, mutta logistiikkakiinteistöjen näkymät ovat heikentyneet Suomen viennin käännyttyä laskuun.

Vuoden 2013 lopussa Spondan taloudellinen vuokrausaste oli 87,9 prosenttia (2012: 88,1 %). Toimistojen osalta kehitys oli markkinoiden keskimääräistä kehitystä parempaa.

Kiinteistöjen käyvän arvon muutos

Kiinteistöjen arvo on herkkä suhdannevaihteluille. Siihen vaikuttavat useat tekijät, kuten korkotaso, inflaatio, talouskasvu, liiketoimintaympäristö, luoton saatavuus, kiinteistöverotus, demografiset tekijät ja rakennustoiminnan vilkkaus. Myös kysynnän ja tarjonnan muutokset saattavat vaikuttaa olennaisesti kiinteistöjen arvoon alueellisten kiinteistömarkkinoiden taloudellisten tekijöiden yleisestä kehityksestä riippumatta.

Vuokratuottojen menettäminen

Vuonna 2013 Spondan kymmenen suurinta vuokralaista muodostivat noin 30 prosenttia (31) yhtiön vuokratuotoista. Yhden tai useamman vuokralaisen menettäminen tai maksukyvyttömyys voi aiheuttaa yhtiölle merkittävän tulonmenetyksen. Kiinteistön pitkään jatkuvalla vajaakäytöllä voi myös olla negatiivinen vaikutus sen arvoon sekä yhtiön taseeseen ja liiketoiminnan tulokseen.

Vuonna 2013 Sponda hallitsi vuokralaisten maksukykyyn liittyviä riskejä onnistuneesti, vaikka Spondan arvion mukaan vuokralaisten maksukyky yleisesti ottaen heikkeni vuoden aikana. Saatavat vuokralaisilta kasvoivat hieman, mutta niiden määrä ei noussut merkittävän korkealle eikä kassavirta heikentynyt.

Spondalla oli vuoden 2013 lopussa 3 037 (3 228) vuokrasopimusta ja 1 984
(2 130) asiakasta. Yhtiön suurimmat asiakastoimialat olivat kauppa-, pankki- ja julkinen sektori.

Venäjän liiketoiminnan valuuttakurssiriski ja kiinteistömarkkinoiden erilaisuus

Sponda omistaa kiinteistöjä Venäjällä Moskovan ja Pietarin alueella. Vuoden 2013 lopussa Venäjän kiinteistöomistus muodosti 8 (8) prosenttia yhtiön kokonaistaseesta. Venäjän ja Suomen lainsäädäntöjen ja viranomais­käytäntöjen keskinäinen erilaisuus voi aiheuttaa riskejä Spondan toiminnalle, mutta vuonna 2013 riski ei realisoitunut.

Venäjän liiketoimintaan liittyvä valuuttariski voi vaikuttaa heikentävästi yhtiön tulokseen, mutta valuuttariskillä ei ollut oleellista vaikutusta Spondan kassavirtoihin vuonna 2013. Valuuttakurssin muutosten vaikutus kiinteistöjen käypään arvoon vuonna 2013 oli -5,7 miljoonaa euroa.

Spondan päivitetyn strategian mukaisesti yhtiö suunnittelee poistumista Venäjän markkinoilta 3–5 vuoden sisällä.

Kiinteistökehitykseen liittyvät riskit

Spondan kiinteistökehitystoiminta keskittyy rakentamattomien maa-alueiden ja modernisoitavien rakennusten kehityshankkeisiin, jotka ovat liiketoiminnallisesti kannattavia, mutta edellyttävät paljon suunnittelua ja saattavat kestää useita vuosia. Hankkeiden pitkäkestoisesta luonteesta johtuen vuokratuotot ja kassavirta lykkääntyvät joissakin tapauksissa usealla vuodella. Lisäksi suunnitteluvaihe ennen hankkeen varmistumista aiheuttaa Spondalle kuluja. Keskeisimmät riskit liittyvät tilojen vuokrauksen onnistumiseen sekä rakennuskustannusten nousuun.

Sponda hallitsee kiinteistökehitykseen liittyviä riskejä pääsääntöisesti edellyttämällä kehityskohteilta 50 prosentin ennakkovuokrausastetta ennen hankkeiden aloittamista.

Toimintaympäristön epävarmuudesta johtuen Sponda arvioi uusien kehittämishankkeiden aloittamista tarkkaan. Vuonna 2013 yhtiö sai valmiiksi kaksi merkittävää kiinteistökehityshanketta Helsingissä: Citycenter-hankkeen ydinkeskustassa sekä toimistotalon rakennuttamishankkeen Ruoholahdessa. Lisäksi yhtiö solmi vuoden lopussa sopimuksen Sweco Oy:n kanssa toimistokokonaisuuden rakennuttamisesta Helsingin Ilmalaan.

Vuonna 2013 Sponda investoi kiinteistökehityshankkeisiinsa noin 14,0 miljoonaa euroa, ja yhtiöllä oli omistuksessaan yhteensä 59,6 miljoonan euron arvosta rakentamattomia maa-alueita.

Herkkyysanalyysi

Sijoituskiinteistökannan käyvän arvon muutos, M€ ja %

    -10 %  -5 %  0 % 5 %  10 % 
   

Muutos,

M€

Muutos,

%

Muutos,

M€

Muutos,

%

M€

Muutos,

M€

Muutos,

%

Muutos,

M€

Muutos,

%

Tuottovaatimus 332 10,6 157 5,0 0 -143 -4,6 -272 -8,7

Vuokratuotot

(sopimusvuokrat)

-85 -2,7 -43 -1,4 0 42 1,3 84 2,7
Hoitokulut 85 2,7 42 1,3 0 -43 -1,4 -86 -2,8

Taloudellinen käyttöaste

(1. laskentavuosi)

-25 -0,8 -13 -0,4 0 12 0,4 24 0,8

Herkkyysanalyysi on tehty laskemalla Suomen sijoituskiinteistöt massalaskentana 15 vuoden ja Venäjän kiinteistöt 10 vuoden kassavirtalaskelmalla.

Muutokset tuottovaatimuksiin ja taloudellisiin käyttöasteisiin on laskettu keskimääräisille luvuille. Analyysiin sisältyy vain kassavirtaa tuottovat sijoituskiinteistöt.